Warum es in Vaihingen vor allem um Weinberge geht
Vaihingen an der Enz hat neun Stadtteile, und in unseren eigenen Ortsbeschreibungen kommt der Weinbau siebenundzwanzigmal vor. Das ist kein Zufall: Die Südhänge über der Enz bei Roßwag und Gündelbach und die Lagen um Horrheim gehören zum württembergischen Weinbaugebiet. Historisch war der Besitz in sehr kleine Parzellen geteilt, und diese Teilung besteht im Grundbuch weiter.
Daraus folgt der typische Fall: Ein Erbe besitzt zwanzig Ar Weinberg in Steillage, hat keinen Bezug zum Weinbau und keine Maschine dafür. Verpachten lohnt sich bei dieser Größe kaum, bewirtschaften kann er nicht, und verkaufen scheint zu wenig Geld für den Aufwand zu bringen. Genau an dieser Stelle setzen wir an.
Beim Preis macht es einen großen Unterschied, in welchem Zustand die Fläche ist: bestockt und gepflegt, bestockt und seit Jahren nicht geschnitten, oder gerodet. Dazu kommen Hangneigung, Zeilenrichtung und die Frage, ob man mit Gerät hineinkommt oder alles von Hand machen muss. Diese Punkte entscheiden über den Käuferkreis, und deshalb schauen wir sie uns vor Ort an.
Rechtlich ist bei Weinbergen ein Punkt wichtig, der vielen nicht bekannt ist: Die Genehmigungspflicht nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz greift bei Weinbau schon bei einem halben Hektar statt bei einem Hektar. Dazu weiter unten mehr.
Neben den Weinbergen gibt es in Vaihingen Streuobstwiesen am Rand des Strombergs und Gartengebiete bei Kleinglattbach und Enzweihingen.
Solche Flächen kommen einzeln und unregelmäßig herein, nicht laufend. Was gerade frei ist, steht oben auf dieser Seite; ist nichts dabei, hinterlegen Sie einen Suchauftrag. Bei Weinbergen und Streuobstwiesen ist das der übliche Weg, weil sie oft im Nachbarschaftskreis verkauft werden, bevor sie je in einem Portal stehen.
Beim Weinberg steht die Genehmigung am Anfang
In Vaihingen an der Enz ist die kleine Fläche ohne Baurecht meist ein Weinberg, und damit beginnt der Verkauf nicht beim Baurecht, sondern bei einer Genehmigung. Für Weinbau und gartenbauliche Erzeugung gilt nämlich eine niedrigere Schwelle als sonst: Schon ab einem halben Hektar ist die Veräußerung genehmigungspflichtig, während es bei Acker, Wiese und Wald ein Hektar ist. Grundlage ist das Agrarstrukturverbesserungsgesetz, das in Baden-Württemberg an die Stelle des Grundstückverkehrsgesetzes getreten ist.
Genehmigungspflichtig ist außerdem jedes Grundstück, auf dem die Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines Betriebs steht. Und zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen: Zusammenhängende Flächen desselben Verkäufers werden zusammengerechnet, auch wenn ein Weg oder ein Graben dazwischen liegt, und die maßgebliche Größe hängt vom Landkreis ab. Auskunft erteilt die untere Landwirtschaftsbehörde, für Vaihingen an der Enz das Landratsamt Ludwigsburg.
Die Genehmigung ist kein Hindernis, sondern ein Termin. Versagt werden darf sie nur, wenn die Veräußerung die Verteilung des Bodens agrarstrukturell verschlechtert. Wichtig ist allein, sie von Anfang an einzuplanen und nicht erst beim Notar zu bemerken.
Was der Weinberg wert ist, entscheidet sein Zustand
Beim Preis macht es einen großen Unterschied, ob die Fläche bestockt und gepflegt ist, bestockt und seit Jahren nicht geschnitten, oder gerodet. Dazu kommen Hangneigung, Zeilenrichtung und die Frage, ob man mit Gerät hineinkommt oder alles von Hand machen muss. Diese Punkte entscheiden über den Käuferkreis, deshalb sehen wir sie uns vor Ort an.
Bei alten Parzellen stimmt die Flächenangabe oft nicht: Grundbuch und amtliches Liegenschaftskataster weichen voneinander ab, wenn Grenzen später neu vermessen wurden. Wir legen beide Zahlen offen, statt die größere zu nennen.
Bauen: drei Einordnungen, drei Ergebnisse
Der Begriff Freizeitgrundstück steht in keinem Gesetz. Welche Regeln gelten, hängt an einer von drei planungsrechtlichen Einordnungen, und sie führen zu ganz verschiedenen Ergebnissen.
- Außenbereich nach § 35 BauGB: kein Bebauungsplan, zulässig nur privilegierte Vorhaben wie ein landwirtschaftlicher Betrieb. Die Weinberglagen über der Enz gehören meist hierher. Ein Gartenhaus ist nicht privilegiert.
- Sondergebiet für Erholung nach § 10 BauNVO: In einem Wochenendhausgebiet sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig, die Grundfläche setzt der Bebauungsplan fest.
- Satzung der Stadt: Für Gartengebiete, etwa bei Kleinglattbach und Enzweihingen, gilt häufig eine eigene Satzung mit genauen Vorgaben zu Bebauung, Bepflanzung und Abstellflächen.
Die Grenzen der Genehmigungsfreiheit
Kleine Gebäude ohne Aufenthaltsräume, ohne Toilette und ohne Feuerstätte brauchen nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg keine Baugenehmigung, sofern sie nicht Verkaufs- oder Ausstellungszwecken dienen: bis 40 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt im Baugebiet, bis 20 Kubikmeter im Außenbereich. Die Werte stehen im Anhang 1 zu § 50 Abs. 1 der Landesbauordnung, deren Zählung 2025 und deren Gesetzestext 2026 geändert wurden.
Daraus folgt aber nicht, dass gebaut werden darf. § 50 Abs. 5 der Landesbauordnung verlangt, dass ein verfahrensfreies Vorhaben allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ebenso entspricht wie ein genehmigungspflichtiges. Verfahrensfrei heißt also nicht zulässig: Im Außenbereich bleibt ein Gartenhaus unzulässig, auch wenn es klein genug wäre. Eine Gemeinde kann zudem per Satzung ein Kenntnisgabeverfahren vorschreiben. Verbindlich ist nur die Auskunft der unteren Baurechtsbehörde, und die gehört vor den Kauf.
Ein Wohnsitz ist auf solchen Flächen nicht vorgesehen. Ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO dient der Erholung, und im Außenbereich ist ein Wohnhaus regelmäßig unzulässig. Praktisch fehlen meist Hausnummer sowie Anschluss an Wasser, Strom und Kanal, und der Zufahrtsweg wird im Winter nicht geräumt. Wer wohnen will, braucht ein Baugrundstück.
Nebenkosten bei kleinen Kaufpreisen
Die Grunderwerbsteuer liegt in Baden-Württemberg bei 5,0 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufvertrag ist notariell zu beurkunden, auch bei 7.500 Euro, und weil Notar und Grundbuchamt Mindestgebühren erheben, wiegen die Nebenkosten bei einem günstigen Grundstück anteilig schwerer als bei einem Haus.
Zwei Positionen entfallen: Ein Energieausweis ist nicht erforderlich, weil die Pflichtangaben nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz an ein Gebäude anknüpfen; eine unbebaute Fläche hat weder Ausweis noch Pflichtangaben. Und eine Erschließung ist meist nicht vorhanden, Wasser, Strom und Kanal fehlen, wobei ein nachträglicher Anschluss im Außenbereich die Ausnahme bleibt.
Zur Zufahrt gehört ein Blick ins Grundbuch: Ist ein Wegerecht eingetragen, oder verläuft der Weg über fremden Boden? In Weinberglagen mit historischer Parzellierung ist das oft nie geregelt worden.
Wenn Sie verkaufen wollen
Der typische Fall in einer Weinbaustadt: Ein Erbe besitzt zwanzig Ar Steillage, hat keinen Bezug zum Weinbau und keine Maschine dafür. Verpachten lohnt bei dieser Größe kaum, bewirtschaften kann er nicht, und verkaufen scheint zu wenig einzubringen, um sich zu kümmern. Grundsteuer und Pflegeaufwand laufen trotzdem weiter.
Wir setzen dieselben Mittel ein wie beim Hausverkauf: einen Lageplan aus den amtlichen Daten des Landesamts für Geoinformation mit der tatsächlichen Flurstücksfläche, Luftbilder aus der Drohne, einen kurzen Film, ein Rundschreiben an die angrenzenden Grundstücke und die Vorlage bei unserer Käuferkartei. Das Rundschreiben trägt hier am meisten, denn wer einen Weinberg kauft, hat oft schon einen daneben.
Steuerlich bleibt wenig zu sagen und das Wenige ist wichtig: Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG gilt für Grundstücke wie für Häuser, und die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum passt bei einer Fläche ohne Wohnung regelmäßig nicht. Rechnen muss das Ihr Steuerberater. Wir dürfen keine Steuerberatung erbringen und tun es nicht.
Was Kunden über uns sagen
kompetente Beratung !Herr Stumpp können wir mit gutem Gewissen weiterempfehlen. Nette, freundliche und sehr kompetente Beratung und Abwicklung bis zu Schlüsselübergabe des Mietshauses.
Wunderbar!Zuerst einmal,VIELEN lieben Dank. Ich wurde sehr fachlich und menschlich beraten. Hier ging es nicht sofort darum zu verkaufen und gut ist. Nein ,es wurde sich sehr viel Zeit für mich genommen und ich wurde nicht gedrängt. Die Immobilie wurde mir ausgiebig präsentiert,meine Fragen wurden sofort und ausgiebig erklärt. Ich bin sehr zufrieden mit der Immobilie und bedanke mich noch einmal recht herzlich.VIELEN DANK!!!!
Tolle ZusammenarbeitTolle Zusammenarbeit, sehr freundlich, immer zur Stelle, sehr sehr engagiert. Top
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