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Vaihingen an der Enz
Kurz gesagt
Vaihingen an der Enz hat 29.582 Einwohner und 13.653 Wohnungen (Stand 2023). Für die Miete der zweiten Wohnung gibt es eine belastbare Grundlage: Der Mietspiegel nennt 11, ein Beispielwert liegt bei 8,25 €. Die Nachfrage lässt sich an den Pendlerzahlen ablesen — 9.731 Menschen pendeln hinaus, 4.841 herein. Bodenrichtwerte für Wohnlagen reichen von 250 bis 550 € je Quadratmeter, Stand 01.01.2025. Rechtlich entscheidend: Wer selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt, kann der zweiten Wohnung ohne berechtigtes Interesse kündigen, gegen drei Monate längere Frist (§ 573a Abs. 1 BGB).
Eine Einliegerwohnung ist nur so viel wert, wie sie sich vermieten lässt — und das ist in Vaihingen keine Schätzung. Die Stadt hat einen Mietspiegel, und sie hat einen Mietmarkt, der sich erklären lässt: Pendler, die zwischen Stuttgart und Pforzheim arbeiten und eine kleine Wohnung an der Bahn suchen.
Stand: 15.10.2026, 22:52 Uhr. Anbieter aller Objekte ist iMMo75. Weitere 41 Angebote von iMMo75 außerhalb von Vaihingen an der Enz stehen unter Region.
Das ist der Unterschied zu vielen Nachbargemeinden: Vaihingen hat einen Mietspiegel, und damit lässt sich die Einnahme aus der Einliegerwohnung begründen statt behaupten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 11, ein Beispielwert bei 8,25 €. Für eine konkrete Wohnung prüfen wir es mit Vergleichswohnungen aus demselben Stadtteil — das ist die Zahl, mit der Sie und Ihre Bank rechnen sollten, nicht die aus einem Online-Rechner.
Wer die Wohnung mietet, lässt sich hier ebenfalls begründen. 9.731 Auspendler und 4.841 Einpendler bedeuten: In Vaihingen wird gearbeitet und von Vaihingen aus gearbeitet, und beide Gruppen fragen kleine Wohnungen in Bahnnähe. Eine Einliegerwohnung mit eigenem Eingang und einem Stellplatz trifft genau diese Nachfrage.
Daraus folgt eine praktische Empfehlung: Wenn Sie zwischen zwei Objekten wählen, nehmen Sie das mit dem **eigenen Zugang** — nicht das mit der größeren Fläche. Ein separater Eingang entscheidet darüber, ob Sie an einen Fremden vermieten können oder nur an Familie, und er entscheidet beim späteren Verkauf über den Käuferkreis.
Dasselbe Haus wird aus völlig verschiedenen Gründen gesucht, und wer den eigenen Grund kennt, entscheidet schneller. Der erste ist das Wohnen über zwei Generationen: Ein Mehrgenerationenhaus — oder Generationenhaus, wie es hier oft heißt — erlaubt Nähe ohne Enge. Die Eltern ziehen in die kleinere Einheit, die Familie ins Haupthaus, und beide behalten eine eigene Tür. Dass es rechtlich kein Pflegeverhältnis begründet, sollte man wissen: Wer Pflege erwartet, regelt sie gesondert, nicht über den Grundriss.
Der zweite Grund ist der Nachwuchs. Ein Haus für zwei Familien ist oft eines, in dem erwachsene Kinder wohnen bleiben können, ohne dass alle im selben Wohnzimmer sitzen. Wer so plant, sollte auf eine wirklich separate Wohnung achten — eigene Küche, eigenes Bad, separater Eingang. Eine Einheit, die man nur durch den Flur der Eltern erreicht, trägt diesen Zweck nur halb und schränkt später den Käuferkreis ein.
Der dritte Grund ist das Geld: Ein Haus mit zwei Wohneinheiten finanziert sich zum Teil selbst, weil eine davon vermietet wird. Das rechnet sich allerdings nur mit der Miete, die tatsächlich erzielbar ist, und nur, wenn die Wohnung baurechtlich existiert. Beides steht in den nächsten Abschnitten — und in dieser Reihenfolge, weil die Genehmigungsfrage über alles andere entscheidet.
Bevor Sie über Miete, Rendite oder Steuern nachdenken, klären Sie diese eine Frage. Viele Einliegerwohnungen sind im Laufe der Jahrzehnte entstanden, ohne dass dafür je eine Baugenehmigung erteilt wurde: Der Keller wurde ausgebaut, das Dach wurde Wohnraum, eine Tür wurde zugemauert und eine neue aufgemacht. Das Haus steht, es wird bewohnt, und im Grundbuch steht davon nichts — denn das Grundbuch sagt nichts über Baurecht.
Was Sie brauchen, ist die Bauakte beim Baurechtsamt oder der unteren Baurechtsbehörde: Ist die zweite Wohnung in der Genehmigung enthalten? Gibt es eine Nutzungsänderung? Stimmt die genehmigte Nutzung mit dem überein, was Sie sehen? Als Käufer haben Sie ein Einsichtsinteresse, der Verkäufer kann die Unterlagen anfordern, und wir fragen das vor jeder Vermarktung ab.
Warum es so wichtig ist: Eine nicht genehmigte Wohneinheit kann Ihnen die Bank bei der Finanzierung streichen, weil sie den Ertrag nicht anerkennt. Sie kann im schlechtesten Fall zurückgebaut werden müssen. Und sie verändert den Wert — nach oben wie nach unten. Wer diese Frage vor dem Kauf stellt, verhandelt; wer sie danach stellt, zahlt.
Vaihingen ist einer der Orte, an denen sich die Frage wirklich stellt, weil die Bodenwerte weit auseinanderliegen: 250 bis 550 € je Quadratmeter, Stand 01.01.2025. In der oberen Hälfte dieser Spanne kann es sich lohnen, das Haus vor dem Verkauf in zwei Einheiten zu teilen und sie getrennt zu verkaufen — zwei kleinere Kaufpreise finden zusammen oft mehr Käufer als ein großer.
In der unteren Hälfte gilt das Gegenteil. Dort trägt der Bodenwert die Teilungskosten nicht, und zwei Einheiten in einem Haus mit nur zwei Wohnungen bringen eine Eigentümergemeinschaft aus genau zwei Parteien hervor — die schwierigste Größe, die es gibt, weil bei zwei Stimmen jede Uneinigkeit eine Blockade ist.
Die Entscheidung gehört deshalb vor den Kauf und nicht vor den Verkauf. Fragen Sie sich beim Besichtigen: Hat diese zweite Wohnung einen eigenen Zugang von außen, ein eigenes Bad, eine eigene Küche und eigene Zähler? Wenn ja, ist eine Teilung später möglich und das Haus hat zwei Verwertungswege. Wenn nein, hat es einen — und das ist kein Mangel, aber es gehört in die Preisverhandlung.
Eine vermietete Wohnung lässt sich normalerweise nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, meist Eigenbedarf, und den muss man begründen und notfalls beweisen. Für ein selbst bewohntes Haus mit zwei Wohnungen gilt etwas anderes, und es steht in § 573a Absatz 1 BGB: Bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter kündigen, „ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf". Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Zwei Voraussetzungen müssen dabei zugleich erfüllt sein, und beide werden regelmäßig übersehen. Erstens müssen Sie **selbst im Gebäude wohnen** — wer das ganze Haus vermietet und auszieht, verliert die Erleichterung. Zweitens darf das Gebäude **nicht mehr als zwei Wohnungen** haben; eine dritte, noch so kleine Einheit beendet die Regel. Auf die Bauform kommt es dagegen nicht an: Ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus erfüllt beide Voraussetzungen genauso wie ein Einfamilienhaus mit abgeschlossener Einliegerwohnung.
Ist die zweite Wohnung keine eigene abgeschlossene Wohnung, sondern Wohnraum **innerhalb** Ihrer eigenen Wohnung, gilt Absatz 2 entsprechend — allerdings nur, soweit dieser Wohnraum nicht nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Diese Ausnahme betrifft Räume, die Teil der eigenen Wohnung sind und die der Vermieter überwiegend möbliert; dort gilt der Kündigungsschutz von vornherein nicht, und man braucht die Erleichterung nicht. Sie gilt wiederum nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie überlassen ist.
**Und jetzt der Satz, an dem es in der Praxis am häufigsten scheitert:** Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird (§ 573a Absatz 3 BGB). Fehlt diese Angabe, greift die Erleichterung nicht — die Kündigung wird dann wie jede andere behandelt und braucht ein berechtigtes Interesse. Wer sich auf diese Vorschrift verlassen will, muss sie im Schreiben benennen. Und umgekehrt lässt sich die Regel nicht vertraglich aushebeln: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 4).
Ob die Vorschrift in Ihrem Fall greift und wie das Schreiben aussehen muss, prüft ein Anwalt oder Notar. Wir sagen Ihnen, dass es diese Vorschrift gibt und worauf sie ankommt — das ist der Unterschied zwischen einer brauchbaren Kündigung und einer, die vor Gericht nicht hält.
Solange nicht geteilt ist, ist das Haus **eine** Immobilie: ein Grundbuchblatt, eine Grundsteuer, ein Energieausweis, ein Käufer. Das ist einfach, hat aber eine Folge, die vor allem Familien trifft — ein Haus lässt sich nicht halbieren. Bei zwei Kindern entsteht später eine Gemeinschaft, in der jeder blockieren kann.
Teilen ist möglich: Aus einem Haus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen lassen sich zwei Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz machen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baurechtsbehörde (§ 7 Absatz 4 WEG) und eine notarielle Teilungserklärung. Danach sind es zwei Eigentumswohnungen, die getrennt verkauft, getrennt beliehen und getrennt vererbt werden können.
Der Preis dafür: Aus einem Eigentümer werden zwei, und ab dann gilt Wohnungseigentumsrecht mit Eigentümerversammlung, Beschlüssen und Hausgeld — auch wenn die zwei Eigentümer Geschwister sind. Was besser ist, hängt an Ihrer Absicht und nicht an der Technik. Die Gestaltung macht der Notar; wir sagen Ihnen vorher, was das Haus geteilt und ungeteilt wert ist.
Solange Sie die Einliegerwohnung vermieten, sind die Mieteinnahmen Einkünfte, und die Kosten des vermieteten Teils sind Werbungskosten — anteilig nach Fläche, einschließlich Abschreibung auf diesen Anteil. Das ist der Grund, warum eine Einliegerwohnung steuerlich oft günstiger ausfällt, als Käufer erwarten.
Beim Verkauf kehrt sich das um. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn zu versteuern (§ 23 EStG). Für den selbst bewohnten Teil gibt es eine Ausnahme — für den **vermieteten** Teil gilt sie nicht. Wer also nach sieben Jahren verkauft, kann für den Einliegerwohnungsanteil steuerpflichtig sein, obwohl er im eigenen Haus gewohnt hat.
Was das in Ihrem Fall bedeutet, rechnet Ihr Steuerberater. Wir dürfen es nicht, und wir tun es nicht. Was wir können: Ihnen die Flächen und die erzielbare Miete so sauber aufschreiben, dass Ihr Steuerberater damit rechnen kann, statt zu schätzen.
Der Mietspiegel der Stadt nennt eine ortsübliche Spanne von 11, ein Beispielwert liegt bei 8,25 €. Kleine Wohnungen liegen je Quadratmeter meist am oberen Rand. Für Ihre konkrete Wohnung prüfen wir es mit Vergleichswohnungen aus demselben Stadtteil — nennen Sie uns Fläche, Lage und Ausstattung.
Ja, und das ist der wichtigste Punkt vor dem Kauf. Viele zweite Wohnungen sind ohne Genehmigung entstanden. Prüfen Sie die Bauakte beim Baurechtsamt: Ist die Wohnung in der Baugenehmigung enthalten oder gibt es eine Nutzungsänderung? Eine nicht genehmigte Einheit erkennt die Bank beim Ertrag oft nicht an und kann im schlechtesten Fall zurückgebaut werden müssen. Im Grundbuch steht dazu nichts — das Grundbuch sagt nichts über Baurecht.
In der Regel ja, wenn Sie selbst im Haus wohnen und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat: Dann ist keine Begründung mit einem berechtigten Interesse nötig, die Kündigungsfrist verlängert sich aber um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Für Wohnraum innerhalb der eigenen Wohnung gilt Absatz 2 entsprechend. Beide Bedingungen müssen stimmen — ziehen Sie aus oder gibt es eine dritte Einheit, entfällt die Erleichterung. Die rechtliche Prüfung Ihres Falls macht ein Anwalt oder Notar.
Nein, bundesweit einheitlich definiert ist er nicht. Gemeint ist in der Praxis eine zweite, kleinere Wohnung im selben Gebäude, meist mit eigenem Zugang, Küche und Bad. Für die Rechtsfolgen zählt deshalb nicht das Wort, sondern was tatsächlich vorliegt: wie viele Wohnungen das Gebäude hat, ob sie abgeschlossen sind und was die Baugenehmigung sagt.
Für den selbst bewohnten Teil gilt innerhalb von zehn Jahren eine Ausnahme, für den vermieteten Teil nicht (§ 23 EStG). Wer eine Einliegerwohnung vermietet hat und vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, kann für diesen Anteil steuerpflichtig sein. Die verbindliche Auskunft gibt Ihr Steuerberater, dafür fehlt uns die Erlaubnis.
Das lässt sich nicht pauschal sagen, und wir behaupten es nicht. Es kann aufgehen, wenn die Wohnung genehmigt ist, der Zustand keine große Sanierung erzwingt, die Miete zur Lage passt und Sie damit leben können, mit jemandem unter einem Dach zu wohnen. Schicken Sie uns ein Objekt, das Sie interessiert — wir rechnen es mit Ihnen durch, auch wenn das Ergebnis gegen den Kauf spricht.
Ihr Ansprechpartner
Schicken Sie uns das Exposé eines Hauses mit Einliegerwohnung, das Sie interessiert. Wir rechnen Kaufpreis, Nebenkosten, Instandhaltung und die erzielbare Miete für Vaihingen an der Enz zusammen und sagen Ihnen, welche Unterlagen noch fehlen — vor allem die Baugenehmigung. Zur Finanzierung berät Ihre Bank, dafür fehlt uns die Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung.
Jens Stumpp
Immobilienmakler seit 2002
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
