Zwei Pflichten, mehr nicht
- Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35 GModG): Die Decke zum unbeheizten Dachraum muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das Dach entsprechend gedämmt ist.
- Leitungen dämmen (§ 69 GModG): Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist die mit Abstand günstigste der beiden Massnahmen.
Wen die Zwei-Jahres-Frist überhaupt trifft
Hier liegt der Punkt, den die meisten Darstellungen verschweigen: Die Frist gilt nicht für jeden Käufer. Sie greift nur, wenn alle diese Voraussetzungen zusammenkommen (§ 35 Absatz 3, § 69 Absatz 3 GModG):
Es handelt sich um ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Der bisherige Eigentümer hat am 1. Februar 2002 eine der Wohnungen selbst bewohnt. Und es handelt sich um den ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Dann hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit.
Bei einem Mehrfamilienhaus oder bei einem Haus, das seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt hat, sieht die Lage anders aus. Was in Ihrem Fall gilt, klären Sie am besten mit einem Energieberater; aus unserem Netzwerk stellen wir den Kontakt her.
Wann die Pflicht ganz entfällt
Bei kleinen Wohngebäuden mit einer selbst bewohnten Wohnung entfällt die Nachrüstpflicht, wenn sich die Kosten durch die Einsparungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen (§ 35 Absatz 4 GModG). Auch wenn die Dämmschichtdicke zwischen den Deckenbalken technisch begrenzt ist, genügt die grösstmögliche Dicke.
Das ist keine Ausrede für Nichtstun, aber es zeigt: Das Gesetz verlangt Verhältnismässigkeit, keine Sanierung um jeden Preis.
Was das für Ihre Kaufentscheidung heisst
Fragen Sie bei der Besichtigung konkret, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist und ob die Kellerleitungen gedämmt sind. Beides sehen Sie mit eigenen Augen, wenn Sie wissen, wohin Sie schauen. Fehlt die Dämmung, sollten Sie die Kosten einplanen, und sie gehören in die Preisverhandlung.
Die Leitungsdämmung ist überschaubar und oft in Eigenleistung machbar. Die Dämmung der obersten Geschossdecke liegt bei einer begehbaren Variante je nach Fläche im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Beides steht in keinem Verhältnis zu dem, was mancherorts an Sanierungsszenarien erzählt wird.
Der Energieausweis sagt Ihnen, wo Sie stehen
Jeder Verkäufer muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen; die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen (§ 87 GModG). Lesen Sie Kennwert, Effizienzklasse, Energieträger und Baujahr. Eine schlechte Klasse ist kein Hindernis, sie ist ein Argument in der Preisverhandlung und ein Hinweis darauf, was Sie an Energiekosten erwartet.
Dieser Ratgeber stellt die Rechtslage dar und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung sind Energieberater und Schornsteinfeger zuständig, für steuerliche Förderfragen Ihr Steuerberater.
