Die vier Wege
- Einer übernimmt: Er zahlt den anderen aus. Die Bank muss zustimmen, den Ausziehenden aus dem Kredit zu entlassen, sonst haftet er weiter mit.
- Verkauf an Dritte: schafft klare Verhältnisse. Der Erlös tilgt den Kredit, der Rest wird geteilt. Bei vorzeitiger Ablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Vermieten: Beide bleiben Eigentümer und teilen die Einnahmen. Das setzt voraus, dass Sie weiter verlässlich zusammenarbeiten.
- Vorerst behalten: etwa bis die Kinder aus der Schule sind. Was dann gelten soll, halten Sie am besten schriftlich fest.
Stichtag und Wert
Für den Zugewinnausgleich zählt das Vermögen an dem Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Der Wert der Immobilie an diesem Tag ist deshalb oft die wichtigste Zahl im ganzen Verfahren. Eine begründete Bewertung erspart Streit, weil beide nachvollziehen können, wie der Wert entsteht.
Geschieden wird in der Regel erst nach einem Trennungsjahr (§ 1565 und § 1566 BGB). Diese Zeit können Sie nutzen, um den Weg für das Haus in Ruhe zu klären.
Grunderwerbsteuer: zwischen Ehegatten frei
Überträgt ein Ehegatte dem anderen seinen Anteil, fällt keine Grunderwerbsteuer an, auch während der Trennung. Nach der Scheidung gilt das weiter, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung gehört (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Kauft ein Dritter, zahlt er die Steuer.
Vorsicht Spekulationsfrist
Wird der eigene Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf an den Ex-Partner übertragen, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Das gilt auch, wenn kein Geld fließt, sondern der andere dafür auf seinen Zugewinnausgleich verzichtet. Wer ausgezogen ist, nutzt das Haus steuerlich nicht mehr selbst, auch wenn Ex-Partner und gemeinsames Kind darin wohnen bleiben (Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21).
Sprechen Sie deshalb vor jeder Vereinbarung mit Ihrem Steuerberater. Oft lässt sich die Steuer durch die Wahl des Zeitpunkts oder des Wegs vermeiden.
Wenn keine Einigung gelingt
Gehört das Haus beiden, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Erfahrungsgemäß ist das der ungünstigste Weg: Er dauert, verursacht Kosten und bringt oft weniger als ein freier Verkauf. Versuchen Sie vorher eine Einigung, etwa mit einer Immobilienmediation. Jens Stumpp ist Immobilienmediator und Sachverständiger und hilft beiden Seiten, eine Lösung zu finden, die sie tragen können.
So läuft es ab
- Wert ermittelnEine neutrale, begründete Bewertung als gemeinsame Grundlage.
- Mit der Bank sprechenKlären, ob einer den Kredit allein übernehmen kann und was eine Ablösung kostet.
- Weg wählenÜbernahme, Verkauf, Vermietung oder vorerst behalten, mit Blick auf Steuer und Kinder.
- Vereinbarung treffenDie Lösung schriftlich festhalten, bei einer Übertragung beim Notar.
- UmsetzenAuszahlung, Umschreibung im Grundbuch oder Verkauf bis zur Übergabe.
