Die Zehnjahresfrist
Der Verkauf einer privaten Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Steuerpflichtig ist er nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, bleibt der Gewinn steuerfrei, egal wie hoch er ist.
Gezählt wird von Notarvertrag zu Notarvertrag, nicht von Übergabe zu Übergabe und nicht nach dem Grundbuch. Wer am 3. Mai 2016 gekauft hat, ist ab dem 4. Mai 2026 draußen. Auf wenige Tage kommt es dabei wirklich an, deshalb lohnt der Blick in die Kaufvertragsurkunde, bevor ein Verkaufstermin festgelegt wird.
Die Ausnahme: Sie haben selbst darin gewohnt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, zahlt auch innerhalb der zehn Jahre nichts. Das Gesetz verlangt dafür entweder eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im ganzen Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: Die beiden vorangegangenen Jahre müssen nicht voll sein. Wer im Dezember 2024 eingezogen ist und im Januar 2026 verkauft, erfüllt sie bereits. Ein Arbeitszimmer, das von der Steuer abgesetzt wurde, oder eine zeitweise vermietete Einliegerwohnung können den steuerfreien Anteil allerdings verkleinern.
Geerbt oder geschenkt bekommen
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, fängt nicht bei null an. Das Gesetz rechnet die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu. Hat der Erblasser das Haus 1998 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, auch wenn der Erbfall letztes Jahr war. Das ist beim geerbten Haus die häufigste Entwarnung.
Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und folgt eigenen Regeln mit eigenen Freibeträgen. Was dabei gilt, steht in unserem Ratgeber Immobilie geerbt.
So entsteht der steuerpflichtige Gewinn
Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Kosten des Verkaufs und abzüglich dessen, was die Immobilie einmal gekostet hat, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus spätere Herstellungskosten. Bei vermieteten Objekten kommt ein wichtiger Punkt dazu: Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibung, die Sie über die Jahre geltend gemacht haben. Dadurch fällt der steuerpflichtige Gewinn höher aus, als die beiden Preise vermuten lassen.
Versteuert wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit einem festen Satz. Bleibt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Wird sie erreicht, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
Was wir dürfen und was nicht
Wir rechnen Ihnen die Frist aus und sagen Ihnen, welcher Verkaufszeitpunkt steuerlich günstiger liegt. Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten, das ist Steuerberatern vorbehalten. Wenn es eng wird, etwa bei mehreren Objekten in kurzer Zeit, bei einem abgesetzten Arbeitszimmer oder bei einer Erbengemeinschaft, sagen wir Ihnen das und nennen Ihnen jemanden aus unserem Netzwerk.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, läuft in den gewerblichen Grundstückshandel. Dann gelten andere Regeln und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr. Das betrifft selten private Eigentümer, aber wir fragen vorsichtshalber danach.
