Schritt 1: Bevor Sie überhaupt suchen
Zwei Zahlen sollten Sie kennen, bevor Sie die erste Besichtigung machen: Wie viel Eigenkapital steht bereit, und welche monatliche Rate ist dauerhaft tragbar. Daraus ergibt sich der Rahmen, in dem Sie suchen. Wer das erst nach der Besichtigung klärt, verliert die Immobilie an jemanden, der schneller war.
Viele Verkäufer und Makler verlangen heute eine Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor sie einen Termin vergeben. Das ist kein Misstrauen, sondern Zeitersparnis für beide Seiten. iMMo75 ist Immobilienmakler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Gewerbeordnung und hat keine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung: Wir beraten nicht zu Darlehen, vergleichen keine Angebote und nennen keine Bank. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsberater her.
Schritt 2: Besichtigung und Unterlagen
- Erste Besichtigung: Verschaffen Sie sich einen Eindruck von Haus und Umgebung. Fragen Sie nach Baujahr, Heizung, letzten Arbeiten am Dach und an der Elektrik.
- Unterlagen anfordern: Grundbuchauszug, Lageplan, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, letzte Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe des Hausgelds.
- Zweite Besichtigung: möglichst mit jemandem, der etwas vom Bau versteht, und bei Tageslicht. Keller, Dachboden und Fenster ansehen, nicht nur die Wohnräume.
Schritt 3: Angebot und Reservierung
Sagt Ihnen die Immobilie zu, geben Sie ein Kaufangebot ab. Rechtlich bindet Sie das nicht: Alles, was mit dem Verkauf eines Grundstücks zu tun hat, ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB). Dasselbe gilt für Reservierungsvereinbarungen; eine Reservierungsgebühr ohne Notar ist in aller Regel nicht wirksam vereinbart.
Umgekehrt heisst das: Auch der Verkäufer ist bis zum Notartermin frei. Deshalb lohnt es sich, zügig zu sein, wenn Sie sich sicher sind.
Schritt 4: Der Kaufvertragsentwurf
Der Notar erstellt den Entwurf und schickt ihn beiden Seiten. Zwischen Zugang des Entwurfs und dem Beurkundungstermin müssen bei Verbrauchern mindestens zwei Wochen liegen. Diese Frist ist für Sie da: Lesen Sie den Entwurf in Ruhe, und fragen Sie beim Notar nach, was Sie nicht verstehen. Das kostet nichts extra, der Notar ist zur Belehrung verpflichtet und neutral gegenüber beiden Seiten.
Achten Sie besonders auf: Kaufpreis und Zahlungsziel, was genau mitverkauft wird (Einbauküche, Markise, Heizöl im Tank), Besitzübergang und ab wann Sie die laufenden Kosten tragen, sowie den Haftungsausschluss für Sachmängel.
Schritt 5: Der Notartermin
Beim Termin liest der Notar den gesamten Vertrag vor, Wort für Wort. Das dauert bei einem normalen Kaufvertrag etwa eine Stunde. Danach unterschreiben beide Seiten, und der Vertrag ist wirksam. Mitbringen müssen Sie nur Ihren Personalausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer.
Was dann automatisch läuft: Der Notar trägt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein (§ 883 BGB). Sie schützt Sie davor, dass die Immobilie noch einmal verkauft oder neu belastet wird, bevor Sie Eigentümer sind. Er holt ausserdem die Löschung alter Grundschulden ein und die Bescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer.
Schritt 6: Zahlen, aber erst auf Aufforderung
Zahlen Sie den Kaufpreis nie vor der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Er schickt sie erst, wenn alles gesichert ist: Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen der alten Bank da, Vorkaufsrechte geklärt. Erst dann überweisen Sie, in der Regel zwei Wochen später.
Kurz darauf kommt der Bescheid über die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer einträgt.
Schritt 7: Übergabe und Eigentum
Mit der Zahlung geht der Besitz über: Sie bekommen die Schlüssel, und ab diesem Tag tragen Sie Kosten, Nutzen und Gefahr. Machen Sie ein Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen und fotografieren Sie die Zähler.
Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch folgt einige Wochen später, oft erst nach zwei bis drei Monaten. Das ist normal und für Sie ungefährlich, weil die Vormerkung Ihre Position schon sichert. Erst mit der Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer (§ 925 BGB).
