Die ersten Schritte
- Nachweis als Erbe: Das Grundbuchamt braucht einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung (§ 35 Grundbuchordnung). Ein handschriftliches Testament genügt nicht, dann ist ein Erbschein nötig.
- Grundbuch berichtigen: Beantragen Sie die Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühren (Gerichts- und Notarkostengesetz, Nr. 14110). Die Frist lässt sich nicht verlängern.
- Finanzamt: Jeder Erwerb von Todes wegen ist innerhalb von drei Monaten dem Erbschaftsteuer-Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das entfällt unter anderem, wenn sich der Erwerb aus einem eröffneten notariellen Testament ergibt.
- Versicherung: Die Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Steht das Haus länger leer, sprechen Sie mit dem Versicherer, viele Verträge verlangen dann eine Meldung.
- Unterlagen sichern: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Mietverträge und Rechnungen über Modernisierungen.
Erbengemeinschaft: Alle müssen mitmachen
Erben mehrere, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen oder belasten können sie sie nur zusammen (§ 2040 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das ist erfahrungsgemäß der ungünstigste Weg: Er dauert, verursacht Kosten und bringt oft weniger als ein freier Verkauf.
Besser ist eine Einigung auf Grundlage eines Werts, dem alle vertrauen. Ein Miterbe kann die anderen auch auszahlen. Jens Stumpp bewertet die Immobilie als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger und vermittelt als Immobilienmediator, wenn die Fronten verhärtet sind.
Verkaufen: Wann Steuer anfällt
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn (§ 23 EStG). Bei einer geerbten Immobilie zählt der Kauf durch den Verstorbenen, die Frist läuft einfach weiter. Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Verkauf steuerfrei. Steuerfrei ist er auch bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Lassen Sie den Einzelfall von Ihrem Steuerberater prüfen.
Grunderwerbsteuer fällt beim Erbe nicht an, auch nicht, wenn Miterben den Nachlass untereinander aufteilen (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG). Verkaufen Sie an Dritte, zahlt der Käufer sie.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim
Steuerfrei bleiben für Ehegatten 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, für Enkel in der Regel 200.000 Euro und für Geschwister, Nichten und Neffen 20.000 Euro (§ 16 ErbStG, Stand 22.09.2026). Was darüber liegt, wird versteuert.
Das Familienheim bleibt ganz steuerfrei, wenn der Verstorbene selbst darin gewohnt hat und der Ehegatte oder die Kinder es zehn Jahre lang selbst bewohnen. Bei Kindern gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 ErbStG).
Den Wert setzt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz an. Ist die Immobilie tatsächlich weniger wert, lässt sich das mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Anerkannt sind Gutachten des Gutachterausschusses und von Sachverständigen, die öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
- Selbst einziehen: Für Ehegatten und Kinder kann das Familienheim steuerfrei bleiben, wenn Sie zehn Jahre darin wohnen.
- Vermieten: laufende Einnahmen, aber auch Pflichten als Vermieter. Maßstab für die Miete ist der Mietspiegel 2026, mehr unter Vermieten in Vaihingen.
- Verkaufen: schafft klare Verhältnisse, gerade in Erbengemeinschaften. Wie ein Verkauf abläuft, steht unter Immobilie verkaufen in Vaihingen.
So läuft es ab
- Erbschein oder TestamentDen Nachweis als Erbe beschaffen, beim Nachlassgericht oder über das eröffnete notarielle Testament.
- Grundbuch berichtigenInnerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen, dann ohne Gebühren beim Grundbuchamt.
- Wert ermittelnEine begründete Bewertung als Grundlage für Erbschaftsteuer, Einigung und Verkauf.
- Gemeinsam entscheidenBehalten, vermieten oder verkaufen, in der Erbengemeinschaft einstimmig.
- UmsetzenVermietung oder Verkauf bis zum Notartermin, mit allen Unterlagen.
