Von aussen: Dach, Fassade, Umgebung
- Dach: Verrutschte oder bewachsene Ziegel, durchhängende Rinnen, Alter der Eindeckung. Ein Dach kostet je nach Grösse einen fünfstelligen Betrag.
- Fassade und Sockel: Risse, abplatzender Putz, dunkle Ränder am Sockel als Hinweis auf aufsteigende Feuchtigkeit.
- Fenster: Baujahr der Verglasung, Zustand der Dichtungen, ob sie sich leicht schliessen lassen. Einfachverglasung ist ein Kostenpunkt, kein Schnäppchen.
- Umgebung: Gehen Sie einmal um den Block und zu einer zweiten Tageszeit wieder hin. Verkehr, Lärm, Gewerbe und Parksituation sehen am Sonntagvormittag anders aus als am Werktag um 17 Uhr.
Keller und Dachboden: hier zeigt sich der Zustand
- Geruch: Modriger Geruch im Keller ist ein ernstes Zeichen, auch wenn die Wände trocken aussehen.
- Salzränder und Ausblühungen an Kellerwänden deuten auf eindringende Feuchtigkeit hin.
- Dachstuhl: Feuchte Flecken an der Unterseite, Fraßspuren im Holz, Tageslicht durch die Eindeckung.
- Dämmung der obersten Geschossdecke: Fehlt sie, kann für Sie als Käufer eine Nachrüstpflicht gelten, siehe unseren Ratgeber zu den Sanierungspflichten.
Technik: Heizung, Elektrik, Wasser
- Heizung: Typenschild fotografieren, Baujahr notieren. Fragen Sie nach dem letzten Wartungsprotokoll und dem Schornsteinfegerbericht.
- Sicherungskasten: Alte Schraubsicherungen deuten auf eine Elektrik aus den Sechzigern oder Siebzigern. Eine Erneuerung kostet im Einfamilienhaus schnell fünfstellig.
- Steckdosen: Wenige Steckdosen je Raum sind ein Hinweis auf alte Leitungen.
- Wasserleitungen: Fragen Sie nach dem Material. Bleileitungen gibt es in Altbauten vereinzelt noch, sie müssen ersetzt werden.
Die Fragen, die Sie stellen sollten
- Wann wurden Dach, Heizung, Fenster und Elektrik zuletzt erneuert? Gibt es Rechnungen dazu?
- Warum wird verkauft, und wie lange steht die Immobilie schon am Markt?
- Gab es Wasserschäden oder Schimmel, und was wurde dagegen getan?
- Welche Mängel sind Ihnen bekannt? Diese Frage ist wichtig: Verschweigt ein Verkäufer arglistig einen Mangel, hilft ihm der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht (§ 444 BGB).
- Was bleibt im Haus, was wird mitgenommen? Küche, Markise, Gartenhaus, Heizöl im Tank.
Gekauft wie gesehen: was das bedeutet
In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Das ist üblich und zulässig. Es bedeutet: Was Sie bei der Besichtigung hätten sehen können, geht nach dem Kauf zu Ihren Lasten.
Zwei Grenzen hat dieser Ausschluss. Er gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, und nicht für Eigenschaften, die er ausdrücklich zugesichert hat (§§ 434, 444 BGB). Deshalb gehört alles, was Ihnen wichtig ist, schriftlich in den Kaufvertrag und nicht nur ins Gespräch.
Wann sich ein Gutachter lohnt
Bei einem Altbau, bei sichtbarer Feuchtigkeit oder wenn Sie unsicher sind, lohnt ein Bausachverständiger zur zweiten Besichtigung. Was er kostet, ist im Verhältnis zum Kaufpreis gering, und was er findet, lässt sich oft noch im Preis berücksichtigen.
Jens Stumpp ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und beurteilt den Wert. Für Bauschäden und Baumängel ist ein Bausachverständiger zuständig; aus unserem Netzwerk stellen wir gern den Kontakt her.
