Müssen wir das Grundbuch nach dem Erbfall ändern lassen?

Ja, die Erben sind zur Berichtigung verpflichtet (§ 82 GBO). Wichtig ist der Zeitpunkt: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung gebührenfrei, danach richten sich die Kosten nach dem Wert der Immobilie.

Brauchen wir einen Erbschein?

Nicht immer. Gibt es ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, genügt das in der Regel gegenüber Grundbuchamt und Banken. Nur ein handschriftliches Testament oder die gesetzliche Erbfolge machen meist einen Erbschein nötig, der nach dem Nachlasswert abgerechnet wird.

Mir gehörte das Haus zur Hälfte, mein Partner ist gestorben. Kann ich jetzt allein verkaufen?

In der Regel nicht. In den Nachlass fällt die Hälfte des Verstorbenen, die auf alle Erben übergeht, oft auf Sie zusammen mit den Kindern. Verkaufen können Sie dann nur gemeinsam. Etwas anderes gilt, wenn ein Testament Sie zur Alleinerbin oder zum Alleinerben macht.

Fällt Erbschaftsteuer an, wenn ich das Haus meiner Eltern erbe?

Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG). Erst darüber wird besteuert. Ziehen Sie selbst ein und bleiben zehn Jahre, bleibt die Wohnung bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich steuerfrei (§ 13 ErbStG). Was in Ihrem Fall gilt, rechnet ein Steuerberater.

Müssen wir beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer zahlen?

Das hängt daran, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Seine Zehnjahresfrist läuft für Sie weiter, sie beginnt nicht neu (§ 23 EStG). Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei.

Wir sind uns als Erben nicht einig. Was können wir tun?

Solange niemand verkaufen will, kann niemand verkaufen. Jeder Miterbe kann aber die Teilungsversteigerung beantragen, die fast immer weniger einbringt als ein freier Verkauf. Der Weg dazwischen ist ein neutraler Wert und eine Moderation; dafür ist Jens Stumpp als Immobilienmediator ausgebildet.

Haus nach Todesfall in Vaihingen an der Enz: Grundbuch, Erben, Verkauf

Was in den ersten Wochen wirklich eilt

Gebäudeversicherung weiterlaufen lassen. Sie ist das Wichtigste. Wird sie nicht bezahlt oder der Versicherer nicht über den Erbfall und einen Leerstand informiert, steht im Schadensfall niemand dafür ein.
Die Bank informieren, wenn ein Kredit läuft. Die Raten laufen weiter, der Vertrag endet nicht mit dem Tod. Wer zahlt, sollte früh geklärt sein.
Testament abgeben. Wer ein Testament findet, muss es beim Nachlassgericht abliefern, auch wenn es ihn selbst benachteiligt.
Heizung und Wasser im Blick behalten. Ein leeres Haus im Winter ist der häufigste Grund für teure Wasserschäden.
Nichts überstürzen. Für den Verkauf besteht kein Zeitdruck. Die Fristen, die wirklich laufen, sind die Ausschlagung (sechs Wochen) und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung (zwei Jahre).

Wem gehört das Haus jetzt?

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen auf die Erben über, ohne Zutun und ohne Urkunde (§ 1922 BGB). Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen alles gemeinsam als Erbengemeinschaft. Niemand besitzt dann ein bestimmtes Zimmer oder einen bestimmten Anteil am Haus; über die Immobilie können nur alle zusammen entscheiden.

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Der Ehegatte erhält neben Kindern ein Viertel, dazu im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft ein weiteres Viertel als pauschalen Zugewinnausgleich, zusammen also die Hälfte (§ 1931 BGB, § 1371 BGB). Die andere Hälfte teilen sich die Kinder. Ein Testament kann das anders regeln, etwa das verbreitete Berliner Testament, bei dem sich Eheleute zunächst gegenseitig allein einsetzen.

Wenn der Partner Miteigentümer war

Das ist der häufigste Fall und der, der am meisten überrascht. Stand das Haus auf beide Eheleute im Grundbuch, gehörte jedem die Hälfte. In den Nachlass fällt deshalb nur die Hälfte des Verstorbenen, nicht das ganze Haus.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar besitzt das Haus je zur Hälfte, es gibt zwei Kinder und kein Testament. Die Hälfte der überlebenden Frau bleibt ihr. Von der Hälfte des Mannes bekommt sie die Hälfte, die beiden Kinder je ein Viertel. Ihr gehören damit drei Viertel des Hauses, den Kindern je ein Achtel. Verkaufen, vermieten oder umbauen kann sie trotzdem nicht allein: Das geht nur mit Zustimmung aller. Wer das vermeiden will, regelt es zu Lebzeiten mit einem Testament oder Ehevertrag. Dafür ist der Notar zuständig, nicht wir.

Das Grundbuch berichtigen, solange es nichts kostet

Nach dem Erbfall stimmt das Grundbuch nicht mehr, dort steht noch der Verstorbene. Die Erben sind verpflichtet, die Berichtigung zu beantragen (§ 82 GBO). Das Wichtigste daran ist eine Frist, die viele nicht kennen: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach richten sich die Kosten nach dem Wert der Immobilie und können einige hundert Euro betragen.

Nachgewiesen wird das Erbrecht mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Gibt es ein notarielles Testament, erspart das in der Regel den Erbschein und dessen Kosten. Den Antrag stellt das Grundbuchamt oder ein Notar.

Ausschlagen, wenn Schulden im Spiel sind

Eine Erbschaft ist alles oder nichts: Wer annimmt, übernimmt auch die Schulden. Wer ausschlagen will, hat dafür sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung (§ 1944 BGB). Die Erklärung geht zum Nachlassgericht oder zum Notar.

Ob eine Immobilie den Nachlass trägt, hängt an ihrem Wert und an den Lasten im Grundbuch. Wir sagen Ihnen, was das Haus heute wert ist. Ob angenommen oder ausgeschlagen wird, gehört in die Hand eines Fachanwalts für Erbrecht, und zwar vor Ablauf der Frist.

Behalten, vermieten oder verkaufen

Behalten und selbst einziehen: Für Ehegatten kann das die Erbschaftsteuer auf das Haus ganz entfallen lassen, wenn sie zehn Jahre dort wohnen bleiben.
Vermieten: bringt laufende Einnahmen, verlangt aber Einigkeit in der Erbengemeinschaft über Instandhaltung, Mieterwahl und Rücklagen.
Verkaufen: schafft klare Verhältnisse und einen teilbaren Betrag. In einer Erbengemeinschaft ist das oft der einzige Weg, der ohne Streit endet.
Auszahlen: Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Dafür braucht es einen Wert, dem alle vertrauen, und meist eine Finanzierung.

Freibeträge und das Familienheim

Freibeträge: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erben 500.000 Euro steuerfrei, Kinder je Elternteil 400.000 Euro, Enkel in der Regel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Erst darüber fällt Erbschaftsteuer an.
Familienheim für den Ehegatten: Die selbst bewohnte Wohnung bleibt unabhängig vom Wert steuerfrei, wenn der überlebende Partner dort unverzüglich einzieht oder wohnen bleibt und zehn Jahre bleibt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer er ist aus zwingenden Gründen gehindert, etwa durch Pflegebedürftigkeit.
Familienheim für Kinder: dieselbe Befreiung, aber begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche; der darüber liegende Teil wird besteuert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Spekulationsfrist: Beim Verkauf zählt die Zehnjahresfrist des Verstorbenen weiter, sie beginnt nicht neu (§ 23 EStG). Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für die Erben steuerfrei. Erbschaftsteuer und Einkommensteuer sind dabei zwei Paar Schuhe; was im Einzelfall gilt, rechnet ein Steuerberater.

Was wir übernehmen

Wir bewerten die Immobilie neutral, auf Wunsch als Gutachten, und erklären allen Beteiligten, wie der Wert zustande kommt. Das ist in einer Erbengemeinschaft oft der Punkt, an dem es sonst hakt: Ein Wert, den nur einer in Auftrag gegeben hat, überzeugt die anderen selten. Jens Stumpp ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger und als Immobilienmediator ausgebildet.

Für alles, was danach kommt, arbeiten wir mit Fachleuten zusammen: Fachanwälte für Erbrecht, Notare, Steuerberater, dazu Handwerker und Betriebe für die Haushaltsauflösung. Verkauft wird erst, wenn alle Erben es wollen. Wer nicht möchte, dass eine Anzeige im Ort erscheint, kann das Haus zuerst den vorgemerkten Käufern aus unserer Kartei anbieten.