Die Teilungserklärung: Was gehört eigentlich Ihnen?
Die Teilungserklärung teilt das Gebäude in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (alles andere). Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, oft auch Fenster und Wohnungstüren gehören der Gemeinschaft, selbst wenn sie zu Ihrer Wohnung gehören. Wer das nicht weiss, wundert sich, warum er das eigene Fenster nicht einfach austauschen darf.
In der Gemeinschaftsordnung steht ausserdem, was Sie dürfen: ob Sie vermieten dürfen, ob kurzzeitige Vermietung erlaubt ist, ob Tierhaltung geregelt ist und wem Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Keller zustehen. Lesen Sie diesen Teil, bevor Sie Pläne machen.
Hausgeld: Was darin steckt
- Bewirtschaftungskosten: Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung, Verwalter. Diese Posten sind verbraucht und kommen nicht zurück.
- Beitrag zur Erhaltungsrücklage: Das ist Sparen für künftige Reparaturen. Es bleibt der Gemeinschaft erhalten, aber Sie bekommen es beim Verkauf nicht ausgezahlt; es geht auf den Käufer über.
- Umlagefähig und nicht umlagefähig: Wenn Sie vermieten wollen, können Sie nur einen Teil des Hausgelds auf den Mieter umlegen. Verwaltervergütung, Rücklage und Instandhaltung bleiben bei Ihnen. Rechnen Sie das vorher aus, sonst stimmt Ihre Renditerechnung nicht.
Die Rücklage: die wichtigste Zahl
Die Erhaltungsrücklage ist das Polster der Gemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Ist sie gut gefüllt, sind anstehende Arbeiten bezahlbar. Ist sie leer, kommt eine Sonderumlage, und die trifft jeden Eigentümer nach Miteigentumsanteil, auch wenn er erst vor drei Monaten eingezogen ist.
Fragen Sie konkret: Wie hoch ist die Rücklage heute, und was ist in den nächsten Jahren geplant? Eine Gemeinschaft mit 20 Wohnungen und 15.000 Euro Rücklage hat kein Polster, sondern ein Problem. Seit der WEG-Reform muss die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage ansammeln (§ 19 WEG).
Die Protokolle: hier steht die Wahrheit
Lassen Sie sich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen geben. Dort steht, was wirklich los ist: Streit über die Hausordnung, aufgeschobene Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten, Eigentümer, die ihr Hausgeld nicht zahlen, und beschlossene Massnahmen, die noch nicht bezahlt sind.
Besonders wichtig: Wurde eine Sonderumlage schon beschlossen, aber noch nicht eingefordert, zahlt in der Regel derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Das können Sie sein. Steht so etwas im Raum, gehört es in den Kaufvertrag.
Was wir für Sie prüfen
Bei unseren Wohnungen fordern wir Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Protokolle vorab an und legen sie Interessenten vor. Wir rechnen Ihnen aus, was die Wohnung monatlich kostet, und was davon Sie bei einer Vermietung weitergeben könnten. Für die rechtliche Prüfung der Teilungserklärung ist der Notar zuständig, für die Finanzierung Ihre Bank. iMMo75 ist Immobilienmakler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Gewerbeordnung und hat keine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung: Wir beraten nicht zu Darlehen, vergleichen keine Angebote und nennen keine Bank. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsberater her.
