Eine vermietete Immobilie für Ihr Kind

Mit 18 ist Ihr Kind Vermieter, nicht Anleger

Das ist der Unterschied zu einem Sparplan, und er wird fast immer unterschätzt. Wer eine vermietete Immobilie besitzt, hat Pflichten: Betriebskosten abrechnen, und zwar fristgerecht, Mängel beseitigen, Rauchwarnmelder und Heizungswartung im Blick behalten, bei Mieterwechsel neu vermieten. Solange das Kind minderjährig ist, machen das die Eltern. Danach macht es das Kind — mit 18, 19, mitten im Studium.

Ein laufender Mietvertrag geht beim Eigentümerwechsel unverändert auf den neuen Eigentümer über; Kauf bricht nicht Miete, und eine Schenkung auch nicht. Ihr Kind übernimmt also nicht eine Wohnung, sondern ein bestehendes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten, die der Vormieter und Sie vereinbart haben.

Daraus folgt eine praktische Empfehlung, die nichts kostet: Legen Sie die Unterlagen von Anfang an so ab, dass sie jemand anderes versteht. Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Handwerkerrechnungen, Wirtschaftsplan. Wer mit 18 einen geordneten Ordner übernimmt, kommt klar; wer einen Schuhkarton übernimmt, verkauft.

Was die Mieteinnahme beim Kind auslöst

Mieteinnahmen sind Einkünfte des Kindes, wenn das Kind Eigentümer ist. Drei Folgen sind regelmäßig relevant und werden regelmäßig vergessen: Die kostenlose Familienversicherung in der gesetzlichen Krankenkasse hat eine Einkommensgrenze und kann entfallen. Beim BAföG werden eigene Einkünfte angerechnet. Und das Kind braucht eine eigene Steuererklärung, in der Regel ab dem ersten Jahr mit Einkünften aus Vermietung.

Umgekehrt hat das Kind einen eigenen Grundfreibetrag, und Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung senken die Einkünfte. Ob am Ende Steuer anfällt, hängt an der Höhe — das rechnet Ihr Steuerberater, und nur er darf es. Was wir können: Ihnen die tatsächlich erzielbare Miete für Ihre Lage in Vaihingen nennen, belegt mit Vergleichswohnungen, damit die Rechnung nicht auf einer Schätzung aufsetzt.

Ein Punkt, der erst nach der Übertragung wichtig wird und fast immer übersehen wird: Solange das Kind minderjährig ist, verwalten Sie die Wohnung für es — und dabei sind Sie nicht frei. Für einen Mietvertrag, der das Kind zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet und mehr als ein Jahr über die Volljährigkeit hinaus laufen würde, brauchen Eltern ebenfalls die Genehmigung des Familiengerichts (§ 1643 Absatz 4 BGB). Ausgenommen sind unter anderem Verträge von geringer wirtschaftlicher Bedeutung und solche, die das Kind nach Eintritt der Volljährigkeit ohne eigenen Nachteil kündigen kann. Wer also kurz vor dem 18. Geburtstag des Kindes neu und langfristig vermietet, sollte das vorher klären lassen.

Die Genehmigung, an die niemand denkt

Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine Regel, die viele Eltern überrascht: Wer einem minderjährigen Kind unentgeltlich eine Eigentumswohnung überträgt, braucht dafür in der Regel die Genehmigung des Familiengerichts. § 1850 Nummer 4 BGB nennt ausdrücklich den unentgeltlichen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum, und § 1643 Absatz 1 BGB überträgt diese Genehmigungspflicht von Betreuern auf Eltern.

Für ein unbebautes Grundstück gilt das nicht: Dessen unentgeltlicher Erwerb steht nicht in der Nummer 4. In Vaihingen betrifft das vor allem die Wohnung: Wer eine Eigentumswohnung überträgt, braucht die Genehmigung, wer ein Grundstück mit Haus überträgt, regelmäßig nicht. Welcher der beiden Wege für Sie in Frage kommt, hängt am Angebot — und das ist in einer Stadt dieser Größe in manchen Jahren schmal.

Dieser Unterschied gilt allerdings nur für die schlicht unentgeltliche Übertragung — und die ist bei Immobilien an Kinder eher die Ausnahme. Wird die Schenkung mit Bedingungen verbunden, etwa einem vorbehaltenen Nießbrauch, einer übernommenen Restschuld oder einer Pflegeverpflichtung, ist sie nicht mehr schlicht unentgeltlich, und die Beurteilung ändert sich. Gerade der Nießbrauchsvorbehalt ist die häufigste Gestaltung überhaupt, weil er den steuerlichen Wert mindert. Wie Ihr Fall einzuordnen ist, sagt Ihnen der Notar — und diese Frage gehört an den Anfang des Gesprächs, nicht an das Ende.

Dazu kommt ein zweiter Punkt, der oft untergeht: Sind die Eltern selbst Vertragspartei — und das sind sie bei einer Schenkung immer —, können sie das Kind nicht gleichzeitig vertreten. Dann bestellt das Gericht einen Ergänzungspfleger, der für das Kind unterschreibt. Beides, Genehmigung und Pflegerbestellung, kostet Zeit und Gebühren und muss vor dem Notartermin bedacht werden, nicht danach. Wir sagen Ihnen, dass es diese Punkte gibt; klären muss sie der Notar.

Freibeträge und die Zehnjahresuhr

Der Freibetrag knüpft an das Verhältnis zwischen Schenker und Empfänger: Für Kinder beträgt er 400.000 Euro (§ 16 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG), für Enkel 200.000 Euro (Nummer 3). Weil jeder Elternteil für sich schenkt, steht er daraus folgend jedem Elternteil gegenüber demselben Kind einmal zu. Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden allerdings zusammengerechnet (§ 14 ErbStG) — erst danach steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Wer früh anfängt, kann ihn deshalb mehrfach nutzen, und genau das ist der Grund, warum solche Übertragungen oft lange vor dem Erbfall stattfinden.

Die zweite Frist betrifft den Verkauf: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn zu versteuern (§ 23 EStG). Bei einer Schenkung läuft die Frist des Schenkers beim Kind weiter — das Kind erbt die angefangene Frist, es beginnt keine neue. Was das in Ihrem Fall bedeutet, sagt Ihnen Ihr Steuerberater; wir dürfen es nicht.

Was dagegen spricht, und das sollten Sie zuerst lesen

• Das Kind entscheidet mit 18 allein. Mit der Volljährigkeit kann es verkaufen, belasten oder einfach nichts tun. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch für die Eltern lässt sich eintragen, ein Verkaufsverbot nicht.
• Eigene Einkünfte des Kindes können teuer werden. Mieteinnahmen sind Einkünfte. Sie können die kostenlose Familienversicherung in der Krankenkasse kosten und beim BAföG angerechnet werden. Ein Kind mit Einkünften braucht außerdem eine eigene Steuererklärung.
• Eine Immobilie ist nicht teilbar. Bei mehreren Kindern entsteht leicht eine Gemeinschaft, in der jeder Einzelne blockieren kann. Geld lässt sich aufteilen, ein Haus nicht.
• Es ist eine Wette auf einen Ort. Ein Sparplan lässt sich jederzeit umschichten, ein Haus nicht. Wer heute für ein Kind kauft, entscheidet, dass genau diese Lage in zwanzig Jahren noch gefragt ist.
• Rückholen geht praktisch nicht. Eine Schenkung ist endgültig. Ein Rückforderungsrecht muss vorher in die Urkunde, und was dort nicht steht, gibt es nicht.

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