Bestandsverzeichnis: Welches Grundstück ist gemeint?
Hier stehen Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, die Lage und die amtliche Fläche in Quadratmetern. Diese Fläche ist die verbindliche, nicht die aus dem Exposé. Weicht beides ab, fragen Sie nach, bevor Sie zum Notar gehen.
Oft gehören zu einem Grundstück mehrere Flurstücke, etwa das Haus und ein Gartenstück dahinter. Prüfen Sie, ob wirklich alle mitverkauft werden, die Sie gesehen haben.
Abteilung I: Wem gehört es?
Hier stehen die Eigentümer. Bei Eheleuten steht meist „je zur Hälfte". Verkaufen können dann auch nur beide gemeinsam. Steht dort eine Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben zustimmen, und zwar jeder einzelne.
Prüfen Sie, ob der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist. Ist jemand verstorben und das Grundbuch noch nicht berichtigt, dauert der Verkauf länger.
Abteilung II: Hier wird es für Käufer ernst
- Wegerecht: Der Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren. Lässt sich meist nicht einseitig beseitigen.
- Leitungsrecht: Versorger oder Nachbarn dürfen Leitungen über oder unter dem Grundstück führen und warten.
- Wohnrecht oder Nießbrauch: Jemand darf dort wohnen oder das Objekt nutzen, oft lebenslang. Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert erheblich und bleibt auch nach dem Verkauf bestehen.
- Vorkaufsrecht: Jemand darf in den Kaufvertrag eintreten. Neben privaten Rechten hat oft die Gemeinde eines; der Notar holt dazu eine Erklärung ein.
- Sanierungsvermerk oder Baulast: Hinweise auf öffentlich-rechtliche Bindungen. Baulasten stehen in Baden-Württemberg allerdings im Baulastenverzeichnis der Gemeinde, nicht im Grundbuch. Fragen Sie dort gesondert nach.
Abteilung III: Grundschulden
Hier stehen die Schulden, für die das Grundstück haftet, meist Grundschulden der Bank des Verkäufers. Dass dort ein hoher Betrag steht, heisst nicht, dass noch so viel offen ist: Eine Grundschuld bleibt oft in voller Höhe eingetragen, auch wenn das Darlehen fast getilgt ist.
Für Sie ist nur wichtig, dass alle alten Grundschulden gelöscht werden, bevor Sie zahlen. Darum kümmert sich der Notar, und genau deshalb kommt die Fälligkeitsmitteilung erst, wenn die Löschungsunterlagen vorliegen. Ihre eigene Bank lässt dann eine neue Grundschuld eintragen.
Wie Sie an den Auszug kommen
Ein Grundbuchauszug ist nicht öffentlich. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist; als Kaufinteressent genügt dafür in der Regel ein konkreter Kaufwunsch. Üblich und einfacher ist, dass der Verkäufer den Auszug vorlegt. Bekommen Sie ihn nicht zu sehen, ist das ein Warnsignal.
Wir fordern für unsere Objekte die Unterlagen vorab an und legen sie Kaufinteressenten vor. Was in Abteilung II steht, besprechen wir offen; verschwiegene Lasten fallen spätestens beim Notar auf und kosten dann alle Beteiligten Zeit.
